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《突圍黑心房市！Sway誠實帶看日記》

Sway是一隻烏鴉，忠言逆耳。

我記得曾經在東京的上野動物園見過這景象，傍晚的天空，數量多到驚人的烏鴉，或飛舞著、或停滯在枝頭，黑壓壓的一片，牠們不怕人，也不與人親，在一片灰矇矇的天空裡，一種希區考克的驚魂感油然而生。

在房地產市場，Sway就是那隻總是唱衰行情的烏鴉，他苦口婆心的，要大家買房前要看五十間以上的房屋，看屋要巨細靡遺的挑小毛病，要以實價登錄最低底價打九折開始議價，這些，都是經得起市場考驗的真理，但跟烏鴉一樣，很多人視之為不祥。

跟Sway合作了將近五年的時間，我深知他的烏鴉性格，即便知道人性皆貪婪，取個「教你不用本錢賺大錢」的題目，或許比較好賣，但這終究是喜鵲的工作，不是烏鴉的。

這本《突圍黑心房市：Sway誠實帶看日記》，在構思之初，Sway就希望透過最正宗的，最站在消費者角度思考的角度來撰寫，所以內容與前三本踢爆黑心內幕稍有不同，我們剖析了《黑心建商的告白》之後，奢侈稅、實價登錄等政策上路後的最新市況；精選了Sway在近兩年內帶看屋的二十五個案例教戰；更親身體驗的分享如何運營好一個優良社區，最好管委會的工作，這些內容，不外乎只有一個目的，而這也是sway從第一本書就開始的初衷：
不是為了投資、不是為了暴利，只是為了每個人有一戶住得起、不漏水，安身立命的家。

有這麼難嗎？或許你會問。
真的很難，我必須要講。

前陣子幫一位朋友問Sway個問題，他說所居住的社區，經常性的停水，洗水塔也停、清污水槽也停，一年停個四五次，一停水就是一整天，常害他不能洗澡，非常的困擾，想問Sway大神到底問題出在哪裡？

原來，該社區戶數眾多，所以水塔也相對的大，一年兩次的清洗，加上後續的蓄水時間，的確得花上一整天的時間，要解決此問題，社區若有共識的話，可設置備用的第二水塔。至於清理污水為何需要停水？因為將近三十年的大樓，當年是沒有設置污水處理的設備，也就是說，每隔一段時間，就必須要請水肥車來清運，在清運期間，為了讓過程順利，也會將水源關掉，以免住戶繼續排污，造成清運上的困擾。

這些問題，如果沒有Sway的專業求知精神，老實講，即便我也曾跑過幾年的房地產新聞，買過房子，還是不知道。

這本書，是Sway誠懇的再一次分享他在房地產上的學習與心得，如果你像日本人，將Sway這隻烏鴉視為「吉祥之鳥」，或許「黑心」這兩個字，會離我們更遠一點。(文／寫樂文化總編輯韓嵩齡)

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  作者介紹

  
  
  
  
  
  Sway
  
  致力於房地產資訊透明化，17年前創辦台灣最大房地產網站，開啟網路世界全都露的行事風格，因知無不答頻頻洩露建商黑心伎倆，而受到廣大網友的支持，後在《壹周刊》財經組再接再厲，揭發財經與房地產界的市場機密，被黑心建商告上法院在所不惜。有問必直言、透析房地產各種「眉角」，成為出版界、新聞界、電視圈的獨行俠，被網友、媒體譽為「黑心大神」。
  
  簡介：
  。文化大學土地資源系畢、擁不動產經紀人執照
  。建商、房仲、代銷、《壹週刊》等，房地產歷練超過17年
  。創辦台灣第一個房地產專業網站 【智邦不動產】
  。2011年登《商業周刊》封面人物報導
  。2011年度博客來書店華文創作暢銷冠軍、金石堂十大暢銷作家
  。著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》三本超級暢銷書，及《打敗黑心建商，買房實戰DVD》有聲書，四本銷量近四十萬冊。
  。撰寫專欄：《壹週刊》、《蘋果日報》、《爽報》、【雅虎房地產頻道】、【好房新聞網】
  。受訪節目：
  東森：《夢想街57號》、《財星大道》、《五七新聞王》。
  中天：《台灣顧問團》、《新聞龍捲風》。
  三立：《五四新觀點》、《台灣好所在》。
  TVBS：《地球黃金線》、《少康戰情室》。
  非凡：《News金嘆號》等經常性來賓、專家。
  
  
  
  

突圍黑心房市！Sway誠實帶看日記－目錄導覽說明

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  前言
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  Part I 突圍黑心房市！約房仲看屋前你要做的功課
  
  
  
  
  
  第一章：沒有最黑，只有更黑：業者招數再升級
  
  
  
  
  
  黑心建商再進化：名單法、自備款法、實價登錄法
  
  
  
  
  
  黑心房仲再進化：實價登錄混合自家灌水成交價
  
  
  
  
  
  黑心投資客再進化：抓交替的黑心明牌老師
  
  
  
  
  
  黑心業者一體適用：房價恐嚇法
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  第二章：實價登錄後的出價絕學
  
  
  
  
  
  撥開超貸的迷霧：「實價」多少？
  
  
  
  
  
  預售屋、新成屋的出價判斷與方法
  
  
  
  
  
  事半功倍的出價秘訣
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  第三章：SWAY談房市投資--重劃區、店面、地上權
  
  
  
  
  
  重劃區怎麼買：搞懂投資客才能挑到好物件
  
  
  
  
  
  店面投資：近期小賺三％、長期靠增值
  
  
  
  
  
  地上權住宅：好買不好漲？
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  第四章：買屋前，先淋冰桶--購屋前五問
  
  
  
  
  
  一問：何時才是買屋時機？
  
  
  
  
  
  二問：你買這間房要做啥？
  
  
  
  
  
  三問：地點，地點，地點；不是地段，地段，地段。
  
  
  
  
  
  四問：五種好買不好賣的房子！
  
  
  
  
  
  五問：買一樓？二樓？頂樓？
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  Part II 帶你看屋：跟著Sway看25種房，簽約前再想想
  
  
  
  
  
  台北市南港區中研院／有閒錢的人要買哪一種房？
  
  
  
  
  
  新北市中和區Costco／新婚成家，切忌看到公設就樂暈！
  
  
  
  
  
  新北市新店轉戰安坑／小資女買郊區，安全、管理最重要
  
  
  
  
  
  新北市三重區／10樓廣告價，能否接受水箱住樓上？
  
  
  
  
  
  台北市大安區／天龍國購屋（上）：你是買生活還是買一日煙火？
  
  
  
  
  
  台北市信義區／天龍國購屋（下）：單坪竟不到八十萬，日後維護是關鍵
  
  
  
  
  
  新北市板橋區／自住屋避開一級戰區，不必犧牲小環境
  
  
  
  
  
  高雄市三民區／慈母為兒挑屋，在地人看在地屋
  
  
  
  
  
  新竹市中心／療癒系男孩買房孝親，以靜制動磨好價
  
  
  
  
  
  新北市五股區／總價預算有限，老區勝過重劃
  
  
  
  
  
  台北市南港郊區／該不該換屋揹房貸？回歸人生價值選擇
  
  
  
  
  
  桃園市林口區／挑合宜住宅，買房要拜神
  
  
  
  
  
  新北市中和區／中和與永和的抉擇？理性、感性交叉評量
  
  
  
  
  
  新北市五股別墅區／購物專家看屋記──首推中和的中古屋
  
  
  
  
  
  新北市新莊區迴龍／距離換房價，棄捷運改開車
  
  
  
  
  
  台中北屯區／頂樓戶PK 六樓小宅：漏水是致命問題
  
  
  
  
  
  新竹竹北區／醫生娘找房，價格要好、品味要高
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  Part III 買屋後的戰爭：看主委日記，保房價、盯建商
  
  
  
  
  
  主委日記1 交屋後第一天：馬桶的戰爭
  
  
  
  
  
  主委日記2 觀察建商與託管期：「飯店式管理」漸成空
  
  
  
  
  
  主委日記3 成立管委會：收買與內鬥
  
  
  
  
  
  主委日記4 點交三部曲（上）：大戰前，安內攘外探虛實
  
  
  
  
  
  主委日記5 點交三部曲 （中）：鬥法，要找專業點交公司
  
  
  
  
  
  主委日記6 點交三部曲（下）：建商臉綠了！竟點出上百條疏失！
  
  
  
  
  
  主委日記7 談判的意義：有理不怕上法院，找大律師出馬！
  
  
  
  
  
  主委日記8 公共空間3大重點：機車、鞋櫃、毛小孩
  
  
  
  
  
  主委日記9 小投資大巧思：全能公設大改造
  
  
  
  
  
  主委日記10訂出遊戲規則：守住每一毛血汗管理費
  
  
  
  
  
  主委日記11主委省錢大攻略：省電費、換燈泡，善用多方資源
  
  
  
  
  
  主委日記12「里長伯」的服務精神：噪音垃圾、鄰居吵架通通找我吧！
  
  
  

第二章：實價登錄時代的出價絕學

同一個社區，登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬，何者為真？想學會最精準的出價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢，別太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。

先講概念。假設一間房屋以一千萬元成交，這會有很多狀況。第一種，這世界上還是有善良老百姓與良心房仲，買多少寫多少，一千萬元成交，就乖乖的用這價格來簽約跟登錄。可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交，房仲在磋合中也會盡量配合，所以這一千萬元的「實拿價」，通常會導致成交價多個五％，也就是一千零五十萬，有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一千零五十萬元。

如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一千萬元，奢侈稅外加十五％，稅及服務費再外加五％，這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一千二百萬元。

以前我不推薦大家買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇，但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白出價的邏輯。

看到這裡，如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元，千萬別以為這是因為房價一直漲，其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。

拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配合，買屋投資一定要超貸，這間一千萬元的房屋如果是投資客買，只要在合約上寫下一千三百萬元的成交價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一千零四十萬元，不只不用掏現金，還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢，只要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務。

現在，你知道房屋謄本內寫的前次設定金額，除以0.8再除以1.2回推房價，根本不能當出價參考值，因為你根本就不知道上一手的人貸款是八成還九成，抑或者是銀行自己估個價就算數。如果你看到謄本的設定寫一千四百萬元，就乖乖的出價一千四百萬元，那就真的被投資客大賺一筆了，這間房屋的真正成交價格，還是一千萬元！

撥開超貸的迷霧：「實價」多少？

投資客的方法說破不值錢，超貸的重點在於貸款成數，而非利率，因為投資一定是短進短出，而且都用寬限期繳息不繳本，對他們而言百分百貸款不難，但利率一定比別人高很多，可是也沒差。再讓你看四種黑心方法：



黑心方法一：原買八百萬元，另寫假合約書影本一千萬元送銀行，所以八成貸款就會等於百分百貸款。此招就是違法，但因為比較簡單，做的人比較多。

黑心方法二：原買八百萬元，外加裝潢款二百萬元，總價也等於一千萬元，八成貸款形同百分百貸款。此招需要屋主的配合簽約，但因這買賣圈圈多半屬於投資客集團的人頭或會員，所以要如此配合也很簡單，況且老師會慫恿買方找他配合的裝潢公司才可承做，買方可以被扒好幾層皮。

黑心方法三：原買八百萬元，外加一百萬元的二年期裝修貸款，八成銀貸後自備款等於只要六十萬元，但兩者利率都很高，此時老師會教你用寬限期來降低月付額，同樣也會慫恿你找他合作的黑心裝潢廠商。這種方法比較合法些，但買方的利息會損失不少。

黑心方法四：原買八百萬元，老師找到一間小銀行願意配合寫鑑價報告變成估值一千萬元，再依七成貸款原則貸給你，所以自備款只要一百萬元，利率很高。萬一東窗事發，銀行的分行經理會被抓走，相關行員有刑責，買方的刑責未定或沒有，因為估價的人是銀行，買方並沒有作假合約。

房價都是成交八百萬元，以上四種方法，第一、二種，實價登錄上都會是總價一千萬元，別以為神不知鬼不覺，這樣做的罪名是刑法的偽造文書、使公務人員記載不實，那些「老師」不告訴你的秘密就在於此，老師們頂多算「分享」知識，有罪機率不高，學員除非慘賠，否則難對老師們提起訴訟，況且也沒錢請律師。

那利息差多少？鐵飯碗的公務人員現在可以拼到二十年期的是一．七五％，四種黑心貸款多半在二．一％以上，有的還高達三％，此時老師會安慰說：反正房價賺回來就好，老師不會說出心裡話：你他X的趕快給我簽約，不然我的房要賣給誰？

這幾年我持續地灌輸一個觀念：看實價登錄網站的行情，必須要看低不看高，看低者之後起碼要再扣五％，才是成交價參考，現在你知道原因了吧！



你可能會說，按這種方式出價，賣方不從、房仲不理，但我真的很想買啊，是不是只好考慮加一點價格？通常，只要賣方不是專業投資客，並且前任屋主持有超過五年、因已經有高額利潤，多半還是會放手成交。老實說，以目前這種時機，投資客也有可能體認拖很久老是賣不掉，不無可能咬牙賠售或平盤脫手。



判斷房價還有個小提醒，記得把房屋與停車位的價格分開，房價容易漲、停車位則是死豬價，區域停車位行情變動不大，樓層價差一層樓最多十萬元，大小車位也是一個十萬元，好不好停再加減十萬，比如地下一層一個一百萬元，地下二層就是九十～九十五萬元，依此類推。機械車位與平面車位相比，大約是六折價，比如一個平面車位行情一百萬元，機械車位就是六十萬元上下。

預售屋、新成屋的出價判斷與方法

預售案的登錄價，簡單來說只有四個字：「不必參考」。

你問為什麼？當年實價登錄上路之前，建商全力動員，將遊戲規則改成單戶成交不用登錄，整批結案後才需登錄，而多數建商選擇交屋時才「結案」，這離推案時間已過多年，對其他預售案並不具成交的參考價值。很多消費者搞不懂這點，於是建商就會反過來利用實價登錄，例如用一戶來創天價，其他的餘屋便容易高價銷售。



近年比較精采的例子是，有個朋友買了中和的預售屋，一坪五十萬元，喜孜孜的跟我分享，過兩天，建商主動找記者寫出一篇：「預售屋實價登錄，中和破每坪七十萬元！」有人真的以每坪七十萬成交元？我不信，反正建商動動手指、做做假合約，然後就這樣登錄了嘛，等到交屋前再取消合約，公司帳面上就沒有問題。



請回到中古屋的查詢方式，找出同區的新成屋，我多半會用屋齡兩年內來查詢；如果是中南部，請放大到五年內，比較符合市場交易習慣。



預售賣的是未來，如果你個人看好未來的房價會飆漲，新成屋的價格就可以多添一點，成為預售屋的出價，但未來究竟有變數，所以頂多加個二成價，反之，如果你覺得房價不會漲，甚至會跌，就不要加價或應該減一點價。當然，建材配備還有建商等級，以及地段上、景觀上的不同，都會影響價值，再配合建商的廣告戶、四樓價、網路的團購價參考，這些都成為你調整出價的判斷。



提醒你，預售完工後就是新成屋，然後房子就變成中古屋，別期待「新」可以帶來多少增值空間與加價空間，黑心建商的故事與手段，你可別忘記。